「住宅を相続したものの、遠方に住んでいるため使わない」「更地にしてから売却しようと考えているがどうしたらいいのかわからない」といった方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？ここではそんな、相続した住宅の解体時に必要な手続きや注意すべきポイントなど、解体に向けて知っておくべきポイントをまとめました。
■不動産を売却したい場合
一般的な土地の売却との違い
相続した土地の売却は、一般的な土地の売却と必要な書類やかかる税金・費用が少し異なります。売却時に発生する税金としては、以下の費用が発生します。
・不動産会社への仲介手数料
・譲渡所得税
・建物がある場合、遺品整理費、ゴミ処理費、清掃費
・建物を更地にしてから売却する場合、住宅の解体費用
他にも抵当権抹消の登録免許税・土地測量費など、状況によって発生する費用もあるため、事前にどれくらい費用がかかるのかあらかじめ把握しておくことが大切です。
■売却前に確認しないといけない事
不動産登記簿」は相続人の名義に変更できているか
土地を売ることが出来るのは「不動産登記簿」に記載されている名義人のみです。もしもまだ故人様のままになっている場合、相続登記を行いましょう。ただし土地も相続の対象になるため、相続登記を行う前に相続対象人全員で「遺産分割協議」を行い、相続人を決定する必要があります。
■手続きの進め方
不動産売買を行う際には、まずは必要な書類を準備し、不動産会社と契約を結びます。
必要書類
・「身分証明書」
・「実印」
・「印鑑証明書」
・「住民票」
・「土地の登記権利書」または「登記識別情報」
・「不動産登記簿（登記事項取り扱い説明書）」
・「土地測量図・境界確認書」
・「固定資産税納税通知書」および「固定資産税評価証明書」
上記８つの書類が売却を行う際に必要となります。必要な書類が多いことに加えて、相続によって故人様から引き継いだ土地の場合、「不動産登記簿」を法務局から取り寄せるなど、準備が面倒になってしまいます。売却手続きをスムーズに進められるように、あらかじめ準備しておくことが大切です。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
必要な書類が整ったら、不動産会社に土地の売却の依頼（媒介契約）をします。媒介契約をすることで、不動産会社はその媒介契約に基づき、その不動産の告知・買い手探し・契約手続きを仲介役として行います。
その際、売り出し価格の設定は土地の所有者が自由に決めることが出来ますが、立地状況や古家の有無などで買い手がすぐに見つかりにくく、売却するまでに長期化する場合もあるため、不動産会社の査定価格や周辺売却価格を参考に決めることをオススメしています。
契約・土地の引き渡し
土地購入希望者が現れ、価格面や条件面で合意が取れた場合、土地の売買契約と引き渡しを行います。土地の引き渡しの際には「売買契約書」「重要事項説明書」を不動産会社が作成してくれるため、これらの書類を基に契約を締結し、買い手に必要な書類を渡す際に売買代金を受け取ります。
早く・楽に売りたい場合
早急にお金が必要な場合などは不動産会社に買い取ってもらうことも可能です。ただし、買い取り額は仲介した場合よりも低くなってしまいます。この場合も必要な書類は仲介の場合と同じです。
■不動産会社の選び方
不動産会社は沢山ある分、会社によって査定金額や仲介手数料は異なることがあるため、土地を売却する際に重要なポイントとなります。また、中には遠方に住まれている方の場合、土地の維持管理が難しいことから、「土地の維持管理も行う」と高額な手数料をとられたものの、管理が雑だったということもあります。土地売却に失敗しないためにも、複数の不動産会社と相見積もりを行い、ベストな会社を選びましょう。
■解体までの流れと必要な手続き
住宅を解体する際には、解体前と解体後にいくつか手続きや申請が必要です。
解体前の手続き
建設リサイクル法の事前申請
建物の大きさにより、役所に申請する場合があります。
道路使用許可申請
重機などが道路に停まる場合、警察署に申請書・駐車方法を記載した図面などを提出しなければなりません。ただしこの申請は業者が行います。
近隣への挨拶
水道・電気・ガス・インターネットの停止手続き
解体後の手続き
建物滅失登記
建物を解体した1か月以内に法務局に滅失登記（建物が無くなったことを知らせる手続き）を行う必要があります。滅失登記を行う際は、以下の書類が必要です。
・登記申請書
・解体業者が発行する取壊し証明書
・解体業者の印鑑証明書
・業者の会社謄本
・住宅地図登記申請書のコピー
※委任することも可能です
※登記をしなかった場合、罰金や固定資産税の支払いを求められる場合もあるためすみやかに行いましょう。
解体業者の選び方
解体業者の中には、工事後に追加で費用を請求してきたり、近隣への説明を行わずトラブルを発生させたりと、悪徳業者と呼ばれる業者も一部います。解体工事業者選びに失敗しないためにも、複数の解体業者を比較し、ベストな会社を選びましょう。
のうひ葬祭では、おおよそ下記のような金額で対応させていただいています。※一例のため建物の造り場所によって変動いたします。ご了承くださいませ。
| 30坪の場合 | 50坪の場合 | |
| 木造 3〜5万円/坪 | 90万円〜150万円 | 150万円〜250万円 |
| 鉄骨造 4〜6万円/坪 | 120万円〜150万円 | 200万円〜300万円 |
| RC造 6〜8万円/坪 | 180万円〜240万円 | 300万円〜400万円 |
まとめ
いかがでしたでしょうか？相続した住宅の場合、通常の住宅解体よりも確認しないといけないことや申請関連が増えるため、面倒に感じてしまう方もいらっしゃるかと思います。
ご不安やご不明点がある場合は、ぜひ一度のうひ葬祭にお気軽にご相談くださいませ。
